نوشته شده توسط علی فرحی در تاریخ امور ثبتی به چه معناست؟
امور ثبتی مسائلی میباشند که به ثبت سند مربوط میشوند، عموما هر ملک یا دارایی برای اینکه از نظر سازمان ثبت اسناد رسمی کشور ایران دارای ارزش و اعتبار کافی باشد، باید در یکی از دفترهای ثبت اسناد رسمی به ثبت برسد.
دعاوی ثبتی چیست؟
دعاوی ثبتی به دعاوی گفته می شود که در جریان ثبت املاک و اسناد و اجرای سندهای لازم الاجرا موضوعیت پیدا میکنند و قوانین دعاوی ثبتی شرایط خاصی دارند که هر کسی از آنها آگاهی ندارد.
وکیل ثبتی کیست؟
وکیل ثبتی شخصی است که به طور کامل با آییننامهها، قوانین و مقررات ثبتی و حقوقی ثبت اسناد و املاک آشنایی دارد. وکیل متخصص در امور ثبتی وکیلی است که میتواند دعواهای مربوط به امور اسناد و مدارک ثبت را حلوفصل کند؛ چون آشنایی و تسلط کاملی بر قوانین ثبتی دارد. وکیل ثبتی پروانه وکالت دارد و تخصص خود را در امورات ثبتی افزایش داده است. وکیل ثبتی میتواند به شکل قانونی پروندههای مربوط به امور ثبتی را حلوفصل کند.
ثبت املاک چیست؟
ثبت ملکی یکی از ابتداییترین مراحل ثبتی میباشد که بر روی یک ملک مسکونی یا تجاری صورت میگیرد. بعد از این اقدام اقداماتی مانند افراز، تفکیک انتقال رسمی و… در خصوص صدور سند مالکیت معارض و دیگر اقدامهای ثبتی میباشد که بر روی یک ملک انجام میشود. ثبت املاک مانند املاک مسکونی، تجاری، صنعتی باغ و اراضی کشاورزی هر کدام قوانین و قواعد خاص خود را دارند، با توجه به اهمیت و حساسیت این موضوع امکان اشتباه و اختلال در این روندها وجود دارد، این مشکلات میتوانند زمینه ساز یک دعوای ثبتی شوند، به همین جهت بهتر است که با یک وکیل ثبتی در این باره مشورت کنید.
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی
به جهت اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی و دیگر دعاوی ثبتی باید به محاکم عمومی دادگستری درخواست بدهید. افزون بر این امر، بر اساس ماده ۲۵ قانون ثبت رسیدگی به بعضی از پروندههای ثبتی در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت میباشد.
اعتراض به ثبت و عملیات ثبتی
امکان دارد که شخصی نسبت به تقاضای ثبت فرد دیگری اعتراضی داشته باشد و خود را محق دانسته باشد. در این صورت بر اساس قانون برای یک زمان محدود این امکان را دارد و این موضوع دارای محدودیتهایی میباشد که به ثبت صورت گرفته اعتراض نماید. افزون بر این موضوع، اشخاص ممکن است نسبت به عملیات مقدماتی ثبتی که در اداره ثبت انجام میشود اعتراضهایی داشته باشند.
موارد دعاوی ثبتی چیست؟
دعواهای ثبتی به دعاوی گفته میشود که مربوط به قانون ثبت است که در این رابطه حقوق و قوانین خاصی برای گروههای زیر تعیین شده است:
- اشخاص
- دفاتر اسناد رسمی
- ادارات ثبت اسناد و املاک
در خصوص ثبت اسناد و املاک برای گروههای نامبرده، ممکن است اشتباهات و اختلافاتی ایجاد شود که این اختلافات باعث ایجاد طرح دعوا در مراجع رسیدگی به دعاوی ثبتی مانند دادگاه یا مراجع عالی ثبتی مانند هیئت نظارت شود. از برخی موارد دعاوی ثبتی میتوان به گزینههای زیر اشاره کرد:
- دعاوی در رابطه با ثبت ملک
- اعتراض نسبت به عملیات تحدید حدود
- دعوای در رابطه با ثبت سند
- اعتراض به حقوق ارتفاقی
- تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهایی که سند رسمی ندارند.
- اعتراض به رای هیات حل اختلاف در رابطه با امور ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی
یکی از دعاوی مربوط به امور ملکی، دعوای ملکی ثبتی است که این نوع دعوا در رابطه با املاک و ثبت سند آنها خواهد بود. این نوع دعوا زیر مجموعه دعاوی ملکی حقوقی محسوب میشود؛ ولی پروندههای مربوط به آنها بهطور قابل توجهای افزایش یافته است. به همین دلیل یک نوع جداگانه از دعاوی ثبتی به حساب میآید.
مهمترین دعاوی ملکی ثبتی
از مهمترین دعواهای ملکی ثبتی میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
- دعاوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط
- الزام به تفکیک
- دعاوی توقیف عملیات اجرایی
- دعاوی ابطال مراحل ثبتی
- دعاوی ابطال سند مالکیت معارض
- اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک
- دعاوی افراز ملک
- اعتراض به ثبت ملک
- دعاوی ابطال سند رسمی
دعوای افزاز ملک مشاع
هنگامی که مالکان سهم خود از اموال غیرمنقول را طبق توافقهای که بین خود انجام دادهاند، جدا کنند به این کار افراز گفته میشود. در واقع اگر ملکی بیشتر از یک مالک داشته باشد این کار (افراز) انجام خواهد شد. اگر بر افراز ملک مشاع مالکین اعتراض داشته باشند و بین آنها اختلاف ایجاد شود. طرح دعوای افراز ملک مشاع در دادگاه مطرح میشود. در چنین مواردی مرجع رسیدگی، اسناد ثبتی ملک را بررسی میکند تا بتواند، تشخیص دهد که آیا ملک مشاع موردنظر قابل افراز است یا نه، اگر قابل افراز بودن ملک توسط دادگاه مشخص شود، کارشناس باید در دو مورد زیر نظریه بدهد:
- نحوه تقسیم ملک
- تعیین میزان سهم
اگر شرکا با نظریه کارشناس موافقت کنند حکم به افراز ملک مشاع صادر میشود که در این حکم سهم هر یک از شرکا مشخص شده است. به طور کلی افراز تراضی، به افرازی گفته میشود که بین مالکین به صورت توافقی انجام شده است؛ ولی اگر افراز با حکم دادگاه انجام شود به آن افراز اجباری گفته میشود.
ابطال سند مالکیت معامله معارض
دعوای ملکی ثبتی سند معارض یکی از دعواهای مربوط به ثبت اسناد املاک است. اگر در دفاتر املاک برای سند اولیه دوبار ثبت سند انجام شود به سند دوم، سند معارض گفته میشود. در واقع اگر صدور سند برای ملکی دوبار انجام شود به سند دوم، سند معارض میگویند. تنها مرجعی که احراز تعارض در اسناد مالکیت را میتواند به عهده بگیرد، هیئت نظارت ثبت است تا زمانی که دادگاه به ابطال اسناد مالکیت حکم نداده باشد، اسناد مالکیت اولیه اعتبار دارند و تا زمانی که دادگاه حکم خود را در رابطه با سند مالکیت دوم اعلام کند، سند جزو سند معارض تلقی میشود. ابطال سند مالکیت معامله معارض به هیچ عنوان در دفاتر اسناد رسمی انجام نمیشود و این کار فقط باید توسط دادگاه انجام شود.
دعاوی ابطال سند مالکیت معارض
همان طور که گفته شد دعاوی سند مالکیت معارض توسط دادگاه رسیدگی میشود. بعد از این که دادگاه حکم ابطال سند مالکیت معارض را صادر کرد به صدور حکم اجرائیه نیازی نیست. دادگاه حکم ابطال سند مالکیت معارض را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام میکند تا ابطال سند مالکیت معارض طبق حکم دادگاه توسط اداره ثبت اسناد و املاک انجام شود و اداره ثبت اسناد و املاک موضوع را به دفتر املاک اعلام میکند. دفتر املاک پیشنویسی را روی سند مالکیت قرار میدهد و به طور کامل به باطل شدن سند اشاره خواهد کرد.
دعوی ابطال سند رسمی
یکی از دعاوی ملکی ثبتی، دعوی ابطال سند رسمی است. در چنین مواردی طرح دعاوی به منظور بیاثر کردن اسناد رسمی انجام میشود. دلایل زیادی برای طرح چنین دعواهایی وجود دارد؛ ولی بیشتر دعواهای مربوط به ابطال سند رسمی؛ مربوط به فروش ملک به دو یا چند نفر است. املاکی که بر اساس مقررات مربوطه سند رسمی برای آنها وجود نداشته باشد منجر به طرح دعاوی ابطال سند رسمی میشود. دعوای ابطال سند رسمی برای تمامی اسناد رسمی مانند سند مالکیت معارض، سند مالکیت، سند انتقال اجرایی و سند اجرایی که برای بیاعتباری آنها دلایل قانونی وجود دارد، انجام خواهد شد. دادگاه به این نوع دعوای ثبتی رسیدگی میکند.
عوامل ابطال در سند مالکیت
عوامل زیر باعث ابطال سند مالکیت میشوند:
- بروز اشتباه در صدور سند مالکیت
- سند ملک با قوانین ثبت و قانون مدنی تطبیق ندارد.
- صدور سند مالکیت معارض
- دعاوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مربوطه
- هنگامی که افراد سودجو، املاک موقوفی و املاکی که مالک آنها فوت کرده است را به ثبت رساندهاند.
امکان شکایت از دستور اجرا از سوی قانونگذار و شکایت از عملیات اجرایی در مراحل مختلف اجرای قوانین مرتبط با اسناد رسمی وجود دارد؛ چون امکان ایجاد تعرض در مورد حقوق بدهکار، اشخاص ثالث و بستانکار وجود دارد.
انواع مختلف دعوای ابطال اجرائیه ثبتی
هنگامی که شخصی مدعی باشد که صدور اجرائیه ثبتی ملک نباید انجام شود، دعاوی اجرائیه ثبتی املاک در دادگاه مطرح میشود. انواع مختلف دعوای ابطال اجرائیه ثبتی شامل گزینههای زیر میشوند:
- ابطال صدور اجرائیه ثبتی بر اساس قراردادهای بانکی
- ابطال اجرائیه ثبتی از طریق دادگاه به دلیل اینکه با قانون مخالف است.
- باطل بودن اجرائیه ثبتی از طریق دادگاه به دلیل اینکه با مفاد سند مخالف است.
دعوای ابطال مراحل ثبتی
دعوای ابطال مراحل ثبتی به دعواهایی گفته میشود که به دلایلی درخواست ابطال سند را به دادگاه دادهاند. همان طور که میدانید ثبت اسناد مالکیت فقط در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود و قوانین خاصی برای باطل کردن آن وجود دارد. ابطال مراحل ثبتی به دلایل زیر انجام خواهد شد:
- جعل سند
- تنظیم نشدن سند ملک مطابق با قوانین
- فروش ملک به دو یا چند نفر یا مالکیت معارض
هر کدام از دلایل نامبرده که وجود داشته باشد، ابطال مراحل ثبتی انجام میشود. از شرایط ابطال سند میتوان به گزینههای زیر اشاره کرد:
- برای پیشگیری و رسیدگی به تمامی دعواهای حوزه املاک باید به دادگاه سند رسمی ارائه شود.
- اگر به مقررات صدور سند در زمان تنظیم سند توجهی نشود میتوان دعوای ابطال سند را صادر کرد.
- دعاوی توقیف عملیات اجرایی
- دعاوی اجرای ثبت
- دعاوی افراز ملک
- دعاوی ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
انواع دعاوی ثبتی
از انواع دعاوی ثبتی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- دعاوی ثبت املاک
دعاوی ثبت املاک شامل موارد زیر میشوند:
- ابطال سند مالکیت معامله معارض
- اعتراض به ثبت ملک
- دعاوی ابطال سند رسمی ملک یا قرداد رسمی ثبت از نظر مجهول بودن سند یا بر خلاف قانون مربوطه
- اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- الزام به تفکیک
دعاوی ثبت اسناد
دعواهای ثبت اسناد شامل گزینههای زیر میشوند:
- اعتراض به ثبت سند
- تقسیم و فروش اموال مشاع
- افراز
- دستور فروش ملک مشاع
- اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
دعواهای مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا
دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا بهتر است به کمک بهترین وکیل ثبتی پیگیری شود. این دعاوی شامل موارد چون ابطال اجرائیه ثبتی، توقیف عملیات اجرایی یا ابطال آن و دعاوی اجرای ثبت میشود
وظایف بهترین وکیل ثبتی
در رابطه با وظایف وکیل ثبتی خوب باید بگوییم وکیل ثبتی موظف است برای به ثبت رساندن ملک و حقوق موکل اقدامات قانونی لازم را انجام دهد. او باید به نام موکل انواع اسناد رسمی را تنظیم کند و بعد از این که سند ثبت شد باید مشکلات و اقدامات را پیگیری و رسیدگی کند. علاوهبر این موارد وکیل ثبتی خوب باید در صورت شکایت به ثبت ملک دعوای اعتراض خود را به دادگاه ارائه دهد و به شکایتهای امور ثبتی رسیدگی کند. همچنین رسیدگی به دعاوی ثبتی و ارائه مشاوره به موکل و ارائه اطلاعات کامل در اختیار موکل از سایر وظایف وکیل ثبتی است.
انواع اعتراضات ثبتی کدامند؟
انواع اعتراضات ثبتی شامل گزینههای زیر میشوند:
- اعتراض به ثبت توافقی به دلیل اشتباه یا جعل
- اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- اعتراض به ثبت سند
- اعتراض به تحدید ملک که برای ثبت آن درخواست داده شده است.
- دعاوی مرتبط به مواد ۱۴۸ و ۱۴۷ قانون ثبت
- اعتراض به حقوق ارتفاعی
- ابطال سند رسمی اوقاف، انتقال ملک دولت و شهرداری به نام متقاضی
- دعاوی املاک
- اعتراض به رای تنظیم سند رسمی
- صدور سند مالکیت اراضی کشاورزی
- رسیدگی به اسناد مالکیت معارض در شورای عالی ثبت و هیات نظارت
- تفکیک ملک مشاع
- دعاوی مربوط به اشتباهات ثبتی
- دستور فروش ملک مشاع
مراجعی که دارای صلاحیت رسیدگی به دعاوی ثبتی را دارند
مراجع زیر صلاحیت رسیدگی به دعاوی ثبتی را بر عهده دارند:هیات نظارت در دادگاههای ایران هیئت نظارت به دعواهای مربوط به ثبت اسناد و املاک رسیدگی میکند و در حدود صلاحیت خود نظارت بر دعواهای ثبتی را نیز به عهده دارد.شورای عالی ثبت یکی دیگر از مراجع اداری که اختلافات و دعاوی ثبتی را رسیدگی میکند، شورای عالی ثبت است. هیات نظارت طبق ماده ۲۵ مقرر در قانون ثبت تنها مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء است.جمع بندیما در مطالب این صفحه در رابطه با دعاوی ثبتی سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفیدی به شما عزیزان ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما عزیزان مفید بوده باشد.سوالات متداول در این قسمت به برخی از سوالات شما همراهان گرامی پاسخ دادیم:دعاوی ثبتی چیست؟دعاوی ثبتی به دعاوی حقوقی گفته میشود که به املاک و مستغلات و حقوق ثبتی آنها مربوط میشود. این دعاوی در دادگاهها رسیدگی میشوند و موضوعات مختلفی را شامل میشوند، از جمله:
- ابطال سند مالکیت: زمانی که فردی معتقد باشد که سند مالکیت یک ملک به ناحق به نام شخص دیگری صادر شده است، میتواند با طرح دعوای ابطال سند، نسبت به اثبات ادعای خود اقدام کند.
- تفکیک و افراز: زمانی که چند نفر به صورت مشاع در یک ملک شریک باشند، میتوانند با طرح دعوای تفکیک و افراز، نسبت به جداسازی سهم خود از سهم سایر شرکا اقدام کنند.
- مهر و موم و توقیف املاک: در برخی از موارد، خواهان میتواند برای جلوگیری از نقل و انتقال یا تصرف غیرقانونی یک ملک، درخواست مهر و موم و توقیف آن را از دادگاه داشته باشد.
- ابطال اجراییه ثبتی: زمانی که اجراییه ثبتی به اشتباه صادر شده باشد، ذینفع میتواند با طرح دعوای ابطال اجراییه، نسبت به لغو آن اقدام کند.
چه کسانی میتوانند دعوای ثبتی مطرح کنند؟هر شخصی که ذینفع در یک ملک باشد، میتواند دعوای ثبتی مربوط به آن ملک را مطرح کند. ذینفع به کسی گفته میشود که به نوعی در مورد آن ملک حق یا اماره دارد، مانند:
- مالک رسمی ملک: کسی که سند مالکیت ملک به نام او صادر شده است.
- وراثه متوفی: وراثه متوفی میتوانند پس از فوت وی، نسبت به طرح دعاوی ثبتی مربوط به املاک وی اقدام کنند.
- بستانکاران: بستانکاران میتوانند در برخی از موارد، برای وصول طلب خود، املاک بدهکار را مورد وثیقه یا بازداشت قرار دهند.
برای طرح دعوای ثبتی به چه مدارکی نیاز است؟برای طرح دعوای ثبتی، به مدارک مختلفی اعم از موارد زیر نیاز است:
- سند مالکیت
- کپی مدارک هویتی
- دلایل و مستندات
- نظریه کارشناس